La tradicional aspiración del legislador de concordar el Registro de la Propiedad con la realidad física extra registral se ha venido entendiendo como aspiración de coincidencia entre ambos aspectos. Coincidencia o equivalencia que se demuestra imposible porque el concepto de finca registral es esencialmente diferente al de parcela catastral: a) La finca registral es un concepto jurídico y se define como la porción de terreno delimitada por el dominio de un titular; y b) Parcela catastral es la unidad del inventario de la riqueza territorial. Se trata de la representación gráfica de un hecho material. Y esta diferencia inicial determina caracteres completamente opuestos entre las instituciones del Registro de la Propiedad y el Catastro.La publicidad del Registro de la Propiedad es oponible frente a terceros, mientras que la publicidad que el Catastro proporciona a sus datos no pasa de producir efectos puramente administrativos. Por eso, la información registral se somete al principio de previa calificación.En el Registro de la Propiedad prima la individualidad que se materializa en la técnica del folio real. En el Catastro prima la universalidad que se materializa en el parcelario catastral.En el Registro de la Propiedad es básico el principio de voluntariedad. En el ámbito catastral la actuación es de oficio y prima la obligatoriedad.El interés público a que obedece el Registro de la Propiedad procede del Derecho privado, de las relaciones entre particulares. El interés social a que obedece la institución catastral tiene su origen en el Derecho público, en la aspiración de las Administraciones a cumplir su fin.Sobre todo se diferencian en la materia con la que cada una de estas instituciones trabaja: el Registro de la Propiedad tiene por objeto el dominio y demás derechos reales inmobiliarios. El Catastro tiene por objeto la riqueza territorial del espacio que se representa a través de los tradicionales planos catastrales.¿Cómo se representa gráficamente el dominio?. Desde luego no como la riqueza territorial a pesar de que el legislador reiteradamente lo pretenda.Ejemplos de imposible coincidencia representativa entre la finca registral y la parcela catastral: a) Proyectos urbanísticos aprobados y no ejecutados o en ejecución; b) Divisiones horizontales no ejecutadas; c) Elementos comunes de una división horizontal; d) Dominios registrales no coincidentes con la realidad física actual; y e) Viales públicos, deslindes marítimo terrestres, parques naturales, etc.Características de la representación gráfica del dominio, de la finca registral: a) La base gráfica registral debe ser la transcripción gráfica de la descripción alfanumérica del folio registral; b) La base gráfica registral procede de la declaración de voluntad del titular registral; c) La configuración de la base gráfica registral es una operación jurídica de calificación registral, no una simple representación topográfica o catastral; y d) La base gráfica registral es en principio identificativa de la finca y no descriptiva de la misma.

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